ב-17 בספטמבר 2017 נכנס לתוקף תיקון מספר 1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 — המכונה "חוק שכירות הוגנת" (תשע"ז-2017). התיקון הוסיף 15 סעיפים חדשים (25א–25ט) שיצרו מסגרת הגנה מחייבת לשוכרים במגורים. כל הוראה בחוזה שכירות הסותרת את החוק — בטלה.
חובת מסירת דירה ראויה למגורים
על בעל הדירה למסור נכס הראוי למגורים, כולל מערכות חיוניות תקינות: חשמל, אינסטלציה, גז, מבנה בטיחותי, ומערכות חימום/קירור אם הוסכם עליהן בחוזה.
אחריות לתיקון ליקויים — שני סוגים ושני לוחות זמנים
| סוג ליקוי | דוגמאות | זמן תיקון מחויב |
|---|---|---|
| דחוף — מסכן בטיחות | שריפה, נזילת גז, קצר חשמל, ביוב מגעיל | 3 ימים מהודעה בכתב |
| מהותי — פוגע בשימוש סביר | נזילה חמורה, מערכת חימום שבורה, עובש נרחב | 30 יום מהודעה בכתב |
| שאינו מהותי | ברז מטפטף, צבע מתקלף, תריס קטן | זמן סביר |
אם בעל הדירה לא תיקן ליקוי מהותי תוך המועד שנקבע, השוכר רשאי לבצע את התיקון בעצמו ולנכות את עלותו משכר הדירה — בהתראה מראש בכתב. לא ניתן להטיל בחוזה על השוכר אחריות לתיקון ליקויים מהותיים.
ערבות ופיקדון — מה מותר לדרוש?
החוק קובע: הסכום המרבי שניתן לדרוש כערבות הוא הנמוך מבין שניים — שלושה חודשי שכירות, או שליש מסך כל שכר הדירה לכל תקופת החוזה. הפיקדון חייב להיות מוחזר תוך 60 יום מסיום השכירות, בתנאי שהשוכר עמד בכל התחייבויותיו.
ביטוח מבנה — לא ניתן לגלגל על השוכר
סעיף 25ט קובע מפורשות: הוצאות ביטוח המבנה חלות על בעל הנכס בלבד. כל סעיף חוזי שמחייב את השוכר לשאת בעלות ביטוח המבנה — בטל.
מה אסור לכלול בחוזה?
- ◆סעיף שמטיל על השוכר אחריות לתיקון ליקויים מהותיים
- ◆ויתור השוכר על זכויות שהחוק העניק לו
- ◆חיוב השוכר בדמי כניסה, דמי חידוש חוזה, או עמלה לבעל הדירה
- ◆חיוב השוכר בביטוח מבנה
- ◆קנס פורמלי על יציאה מוקדמת מעבר לנזק האמיתי שנגרם לבעל הנכס
עצה מקצועית
כל חוזה שכירות שאנחנו מנסחים ב-S&M מותאם במלואו לחוק שכירות הוגנת. חוזה לקוי עלול לגרום לסעיפים בטלים, להגנה חלקית, ולקשיים באכיפה.
S&M Property Management
יש שאלות? אנחנו כאן.
ניהול נכסים מקצועי מתחיל בשיחה. נשמח לייעץ ולהסביר איך אנחנו עובדים.
קבלו ייעוץ ראשוני חינם