אחד השלבים הקריטיים ביותר בניהול נכס הוא בחירת השוכר. טעות כאן עולה הרבה: אי-תשלום שכירות, נזקים לנכס, הליכים משפטיים, וחודשים של נכס ריק. הנה המתודולוגיה שאנחנו עובדים איתה.
שלב 1 — סינון ראשוני בטלפון
לפני שמזמינים לפגישה, שאלו: מאיפה הם, כמה אנשים יגורו, יש חיות מחמד, מה מועד הכניסה הרצוי. 5 דקות בטלפון מסננות את רוב מי שלא מתאים בלאו הכי.
שלב 2 — תלושי שכר ואסמכתאות הכנסה
בקשו 3 תלושי שכר אחרונים או תיעוד הכנסה שוות ערך. כלל אצבע מקובל: הכנסה חודשית של לפחות פי 3 משכר הדירה. עצמאים — בקשו שומת מס אחרונה.
שלב 3 — דוח אשראי
ניתן לבקש מהמועמד דוח בדיקת אשראי (שניתן לקבל בחינם פעם בשנה ב-BDI ובחברות אחרות). בדקו תיקים פתוחים בהוצאה לפועל, חובות, עיקולים.
שלב 4 — שיחה עם בעל הדירה הקודם
זו אחת הבדיקות הכי יעילות ולרוב הכי מוזנחות. בקשו טלפון של בעל הדירה הקודם — לא רק שם — ושוחחו ישירות. שאלו: שילם בזמן? שמר על הנכס? עזב בסדר?
שלב 5 — ערבים
מקובל בישראל לדרוש ערב אישי אחד או שניים — בעלי הכנסה מוכחת. הערב חותם על הסכם נפרד ומתחייב לשלם אם השוכר לא ישלם. לפי חוק שכירות הוגנת, סך הערבויות לא יעלה על 3 חודשי שכירות (או שליש מסך החוזה).
שלב 6 — ביקור הדירה ותצפית
שימו לב בביקור: האם הם מכבדים את הנכס? שואלים שאלות ממוקדות? מתנהגים בצורה שמכבדת את עצמם? לעיתים הרושם הכולל מדייק יותר מכל נייר.
שלב 7 — מה מותר ומה אסור לשאול
חוק איסור אפליה במוצרים, שירותים וכניסה למקומות ציבוריים, תשנ"ב-1992 אוסר על סירוב להשכיר בגלל לאום, דת, מין, נטייה מינית, מעמד אישי ועוד. מותר לבדוק יכולת פיננסית — אסור לאפלות.
| מותר לשאול | אסור לשאול / לסרב בגלל |
|---|---|
| כמה אנשים יגורו? | לאום / מוצא / דת |
| תלושי שכר וכושר פירעון | מין / נטייה מינית |
| ניסיון שכירות קודם | ילדים / הריון / מצב משפחתי |
| ערבים וביטחונות | נכות גופנית |
S&M Property Management
Questions? We are here.
Professional property management starts with a conversation. We would be happy to advise and explain how we work.
Get a free initial consultation