כמה מס תשלמו על שכר דירה? המדריך המלא לשלושת המסלולים

אחת השאלות הנפוצות ביותר שאנחנו שומעים מבעלי דירות היא: "כמה מס אני צריך לשלם על שכר הדירה שלי?" התשובה תלויה במסלול המיסוי שתבחרו — ולרוב שווה לבצע חישוב לפני שמחליטים.

מסלול א׳ — פטור ממס

לפי סעיף 122(ב) לפקודת מס הכנסה, אם שכר הדירה החודשי שלכם אינו עולה על 5,654 ₪ (2025), אתם פטורים ממס לחלוטין — אין צורך בדיווח, אין ניכויים, אין מורכבות.

חשוב: הפטור חל על סך כל ההכנסות משכר דירה למגורים של כל בני המשפחה (כולל בן/בת הזוג וילדים עד גיל 18) — לא על כל נכס בנפרד. אם שתי דירות מביאות ביחד 5,000 ₪ — פטורים. אם 11,000 ₪ — לא.

כשההכנסה גבוהה מ-5,654 ₪ אך נמוכה מ-11,308 ₪ (כפולת התקרה), קיים מנגנון פטור חלקי יורד: על כל שקל מעל התקרה, הפטור קטן בשקל — עד שנמחק לחלוטין בהכנסה של 11,308 ₪.

מסלול ב׳ — מס מופחת 10%

לפי סעיף 122(א) לפקודה, ניתן לשלם 10% מס אחיד על כל ההכנסה משכר דירה — ללא קשר לגובהה. במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות שוטפות, אך ניתן לנכות פחת בשיעור 2% על עלות הרכישה של המבנה (לא כולל הקרקע) בשנה.

מסלול ג׳ — מדרגות מס שולי

במסלול זה, שכר הדירה מצטרף להכנסות הרגילות שלכם ומתחייב במס בשיעור שולי (10% עד 47%, בתוספת 3% מס נוסף לבעלי הכנסה גבוהה). המסלול מאפשר לנכות הוצאות ישירות: פחת (2% מעלות המבנה), ריבית על משכנתא, תיקונים, ביטוח, ארנונה שאתם משלמים, דמי ניהול ועוד.

המסלול משתלם כשיש לכם הוצאות גדולות על הנכס — בעיקר משכנתא גבוהה — או כשהכנסתכם הרגילה נמוכה.